Земельные вопросы, Практика, Статьи

Прежде чем говорить о каких-либо правах на землю, нужно разобраться, а кто и чем может владеть?

Как и везде, в земельном праве есть объект, субъект и взаимоотношения между ними.
Давайте разберемся по пунктам:

В Земельном кодексе объектом, то есть чем владеют, являются:

• Земля, как природный ресурс;
• Земельный участок;
• Часть земельного участка.

Причем как объект права выделяется именно земельный участок или его часть. Он представляет кусок поверхности земли, который можно индивидуализировать по его характеристикам.

Субъектом, то есть участниками и обладателями прав, могут быть:

• Граждане в том числе и иностранцы или лица без гражданства;
• Юридические лица, также и иностранные;
• Российская Федерация как государство и ее субъекты;
• Муниципальные образования.

Согласно Земельному кодексу, права на земельные участки могут возникнуть или прекратиться только в соответствии с Федеральным законом и Гражданским законодательством, то есть в результате: купли-продажи, мены, дарения, наследства, решения государственных и муниципальных органов, суда. Следует помнить, что не подлежат компенсации их стоимости или возврату те земельные участки, что национализированы до 1991 года. То есть предъявить права на усадьбу прадедушки, уехавшего после революции, не получится.

Особенности:

1. Совершать сделки можно только на те земельные участки, что стоят на государственном кадастровом учете;
2. Если передача прав проходит как купля-продажа или мена, иногда аренда, то продавец обязан рассказать и подтвердить покупателю информацию об обременениях или иных ограничениях использования земли, или тогда сделку могут признают недействительной; В договоре не допустимо устанавливать право предыдущего владельца выкупить впоследствии участок, ограничить его ответственность, если вдруг на участок заявит права кто-то третий, или ограничить права нового собственника по дальнейшему распоряжению участком, в пределах его характеристик.
3. Неизменность объекта прав. При любом изменении прав субъекта, сам объект и его характеристики меняться не должны. То есть назначение и цель использования земли остаются неизменными. Такие изменения могут быть закреплены только через суд. То есть, если новый собственник поставит гостиницу или магазин на участке ИСЖ или сельхозназначения, то их признают незаконными и обяжут убрать за счет владельца;
4. Единство земельного участка и неделимых с ним объектов. То есть при изменении прав на объект, также переходят новому владельцу и права на здания и сооружения, находящиеся на этом участке. При этом участок имеет главенствующий режим, то есть все постройки принадлежат владельцу земли. Продать здание без участка нельзя, если оно не выделено как отдельный объект по решению суда, или если запрещено передавать этот кусок земли в частную собственность.
5. В Земельном законодательстве прописана ответственность за уклонение выполнения требований по использования земель, а также по их охране. В Земельном Кодексе есть и нормы проведения земельного государственного надзора, и проверок владельцев или правообладателей земельных участков.

Каждое изменение, возникновение или прекращение права нужно регистрировать в Росреестре. В качестве исключения, нет необходимости в регистрации договора аренды, или же договора безвозмездного пользования, если период их действия менее одного года.

Для регистрации потребуются документ, что подтверждает ваше право и заявление.

Для составления корректного документа, и чтобы в дальнейшем не было возникновений каких-либо коллизий по ограничению ваших прав, или для проверки подробных и правильных характеристик земельного участка потребуется помощь грамотного юриста, специалиста в земельном праве.

Иногда одна предварительная консультация поможет вам не нарушить требований использования земли, серьёзных судебных тяжб и неприятных новостей об ограничениях прав на вашу недвижимость.

Наше Адвокатское бюро «Шмелев и Партнеры» готово предоставить вам свои услуги на любом этапе сделок с земельными участками.